【賃貸オーナー向け】空室対策に効果的な施策アイデアの例10選：空室が生じる理由も

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賃貸物件に「空室」が生じがちなよくある理由の例

建物の設備や入居条件に問題がある場合、賃貸物件には空室が生じがちです。加えて借り手の立場からすると周辺の物件との相対評価で「どの物件を選ぶか」を判断するため、周辺の物件よりも「魅力的」である必要もあります。

これらの要因を解消することで、安定的な家賃収入が見込めたり、空室が長く続くことによる不動産価値の下落への対策を行うことができるでしょう。

建物の管理体制や設備に問題がある

建物の設備に問題がある場合、空室が生じるケースは少なくありません。
たとえば
・キッチン設備や空調が老朽化
・お風呂やトイレが旧式
・防音や断熱が不十分
・セキュリティが不十分
といった場合が考えられます。またこれらの設備に問題がないとしても、共用部分の清掃が行き届いていないなど管理体制が不十分な場合にも入居候補者から敬遠されることがあります。

入居条件が厳しすぎる

・ルームシェア不可
・ペット不可
・高齢者不可
・厳格な収入条件あり
など入居条件を厳しめに設定することでも、入居候補者にとってその物件の魅力は薄れてしまいます。
家賃滞納のリスクなどとの兼ね合いはありますが、仮に入居者の方とトラブルが発生した際は管理会社に対応を一任することも可能です。入居募集の段階で過剰にハードルを上げ過ぎないことも大切です。

周辺の物件の方が魅力的

同じエリアで同じような設備で、同じような価格帯の物件が多数存在する場合も、相対的にその物件の魅力は薄れます。物件の差別化のためにさらに設備を充実させたり、入居条件を緩和したり、家賃を引き下げることも検討の余地があります。

空室対策に効果的な施策やアイデアの例10選

ここからは具体的に、空室対策に効果的な施策やアイデアの例を10通りご紹介します。

【1】防犯カメラ・監視カメラを設置する

まず1つ目は、物件に防犯カメラ・監視カメラを設置することです。エントランスホールやエレベーターホール、共用のゴミ収集所、駐車場に防犯カメラを設置することは、設備の管理体制の強化に繋がります。

不審者の侵入や、車上荒らしへの対策としても防犯カメラの設置は有効です。特に単身者の方の場合、賃貸住宅の設備として「防犯カメラ」は人気が高く、物件検索サイトでも検索キーワードとして多く検索される傾向があります。

単身者にとっては、防犯カメラは「あると安心できる設備」な反面、自力で設置するには費用負担が大きい設備である可能性が高いでしょう。よって入居者募集に当たっての訴求の1つとして、防犯カメラを物件に設置することは検討の価値があります。

こちらの記事でもより詳しく解説しています。

マンションに防犯カメラを設置するメリットと設置時の注意点【防犯設備士監修】

【2】スマートロックを導入する

マンションのエントランスに「オートロック」が設置されているのを見たことがあるオーナー様は非常に多いのではないでしょうか。
一方でエントランスにオートロックの設置を後付けで行うのは、費用面と工事の難易度の両面で簡単ではありません。機器が安くはないことに加え、一般的なオートロックでは入居されている方の部屋に子機（オートロック向けのインターホン）の設置工事が必要となることが多いためです。

そこでエントランスへのオートロック設置ではなく、個室ごとにスマートロックを導入するケースも増えてきています。
スマートロックとはスマホやICカード、整体認証などで玄関ドアの鍵を操作するシステムのこと。ハンズフリーで鍵の開け閉めができる快適性や、ドアが閉まると施錠されるオートロック機能が使えることが人気の理由です。

入居者の立場からすると、入居した部屋の鍵を無断で交換することはできません。一方で入居者にとって、鍵がハンズフリーになることやオートロック対応になることは「利便性」「セキュリティ」の両面で価値が大きいでしょう。

また導入が個室毎となるため、エントランスへのオートロック導入に比べると、導入を拒否される入居者の方に対しては「その方が退去されるまで、その部屋にはスマートロックを導入しない」という柔軟な対応もしやすい点もメリットです。よって設備として「スマートロック」をいち早くオーナー側で導入することも、十二分に検討の価値があります。

こちらの記事でもスマートロックについて、詳しく解説しています。

スマートロックは危険性がある？導入前に知っておきたいリスク【防犯設備士監修】

【3】インターネット回線を無料にする

アフターコロナでもテレワークやオンライン授業が一定程度定着していることから、物件選びにおいて「無料Wi-Fiの有無」を重視している方も多いです。

無料Wi-Fiの導入には初期費用に加えて、月々の通信費が必要となります。その通信費は家賃に上乗せすることで、オーナー様からすると初期費用負担のみで物件の魅力を底上げすることができるため、導入価値があります。

【4】宅配ボックスの導入

近年は配達物の「置き配」が増加しています。一方で全ての入居者の方々が、置き配に不安を感じていないとは言えないでしょう。そのため不在時でも安心して荷物を受け取れる「宅配ボックス」も、入居者の方々のニーズに応える設備として人気です。
たとえば共用部分に設置するダイヤル式の宅配ボックスは、電源不要で設置でき、ランニングコストもほぼかからないため注目を浴びています。

【5】バリアフリー化する

階段など段差がある部分に手すりを付けたり、室内のお風呂やトイレに手すりを付けるなどバリアフリー化を意識することも有効です。床段差を無くしたり、開き戸を引き戸に変更するのもおすすめです。

バリアフリー化によって高齢の方や障がいがある方の物件ニーズにも応えることができます。

【6】ペット可にする

一般的に賃貸物件ではペットの飼育を禁じているケースが非常に多いです。理由としては、「その入居者が退去した後の原状回復費用が高額になるケースが多いこと」や「糞尿の匂いや鳴き声の大きさなどによる近隣トラブルが多発しやすいこと」が挙げられます。

よって、ペット可物件では入居者が長く住んでくれることが期待できます。多少のデメリットがある物件でもペット可にすることで「ペットが飼える物件は貴重だ」と入居者が目を瞑ってくれる可能性もあります。

【7】敷金・礼金の値下げ

敷金・礼金を値下げすることで、物件を探している人にとって入居のハードルが下がります。敷金・礼金の値下げは、家賃値下げに比べると収益安定化の面から見てデメリットも小さいです。近年は敷金・礼金を大きく値引いたり、ゼロにする物件も増えているため、近隣の他物件が値下げ傾向ならば合わせて値下げするのも一案です。

【8】フリーレント

入居後、一定期間は家賃を無料にする「フリーレント」の実施も一案です。フリーレントの実施期間は入居から2か月、もしくは3か月程度のケースが多いです。ただし入居者が早期に退去してしまうのでは実施の意味がありません。中長期的に住んでもらえる工夫とセットで実施しましょう。

【9】リフォーム

部分的なリフォームによって物件の価値を高めたうえで、入居者募集をするのも効果的です。たとえば水回りは劣化しやすいため、前の入居者の退去後、トイレやバスタブだけは最新設備に交換するといった対応が考えられます。設備交換にかかった費用は家賃に上乗せすることで、オーナー自身の費用負担を最小限にできます。

【10】リノベーション

築年数が古い物件は、建物の外観や部屋の間取りなどが現代的でないこと自体が入居候補者から支持を得られない理由になっているケースがあります。そのため物件の価値自体を高めるための大規模なリノベーションを検討する余地があります。ただしリノベーションは、水回りの交換のリフォームなどと比べて大掛かりなことが多く、費用も掛かります。慎重に検討しましょう。

まとめ

今回は賃貸オーナーの方向けに、空室対策に有効な施策例やアイデアを10個ご紹介しました。
空室対策に効果的な施策は多岐に渡るため、実際に「どの施策をやるのか」を検討する際には入居者のペルソナを考えることも必要です。

たとえば「日中は大学で授業を受講しており、放課後はアルバイトで忙しい女子大生」を対象とする場合、まず日中に荷物を受け取ることは難しいため宅配ボックスの設置は喜ばれるでしょう。
また帰宅が深夜になるケースが多いとも考えられるため、防犯カメラやスマートロックの導入も効果的でしょう。
このように「どんな設備を導入することが入居者のためになるか」を検討し、施策を考えることをおすすめします。

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